Du möchtest ein Haus kaufen? Mit diesen 8 Tipps sparst du Geld & Nerven!

Du möchtest ein Haus kaufen und fragst dich, was alles schief gehen kann? Wir haben uns vor knapp drei Jahren intensiv mit dem Thema „Haus kaufen“ beschäftigt. An viele Empfehlungen und Tipps haben wir uns gehalten, leider nicht an alle…und sind gewaltig auf dem Bauch gelandet.

Die Verkäufer waren leider nicht sehr ehrlich und haben uns ein ziemlich zugemülltes Grundstück und ein angeblich „saniertes Haus“ mit vielen versteckten Mängeln übergeben.

Vieles war nicht sichtbar, wie z.B. das Berge an Bauschutt und Plastikmüll im Garten vergraben waren oder der Zustand der Abwasserleitungen. Im Bad war Fliese auf Fliese verklebt, das Dach zum Teil undicht und an den Wänden fanden wir fünf Schichten Tapete, zum Teil unter Putz gelegt usw..

Hätten wir uns an die folgenden Tipps zum Haus kaufen gehalten, hätten wir uns eine Menge Ärger, Geld und Nerven gespart (und vier Jahre Sanierung). Damit dir das erspart bleibt, teile ich heute unsere Erfahrungen.

1. Bevor du das Haus kaufen möchtest: Investiere Geld in einen Gutachter!

Im ersten Moment mag es etwas verrückt klingen: Geld ausgeben, um Geld zu sparen. Jedoch bewahrt ein Gutachten vor bösen Überraschungen. Modernisierung, Renovierung, oder Sanierung? Dach, Heizung, feuchter Keller, Schimmel? Die Kosten können schnell unerwartete Ausmaße annehmen! Bei einem gebrauchten Haus gilt „gekauft wie gesehen“!

Schwer durchzusetzen sind Schadensersatzansprüche. Selbst wenn der Verkäufer wissentlich schwerwiegende Mängel verschwiegen hat, müsste es ihm nachgewiesen werden. Und verschwiegene Mängel sind nicht nur ärgerlich, sondern die Beseitigung kostet in der Regel eine Menge Geld und Nerven!

Besser ist es von Anfang an zu wissen, mit welchen Kosten – sowohl kurz- als auch langfristig –  gerechnet werden muss. Ein Gutachter bzw. Sachverständiger sieht hier in der Regel mehr, als der Käufer durch seine rosarote Laien-Brille.

2. Hinterfrage und wenn möglich prüfe den Zustand der Abwasserleitungen

An neue Bäder, Küche und Farbe wird gern gedacht. Nicht jedoch an Abwasserleitungen. Es ist ja auch eine schmutzige Angelegenheit und gesehen werden sie auch nicht! Eine tolle Küche kann gezeigt werden, seine Abwasserleitung hat wohl noch niemand vorgeführt. Problematisch wird es bei Beschädigungen, denn die Reparatur ist kostspielig.

Für eine Sanierung mittels z.B. Inliner, Flutungsverfahren oder im schlimmsten Fall buddeln, kommen schnell fünfstellige Beträge zusammen. Auch hier ist es somit besser – im voraus zu wissen – welche Kosten für eine Sanierung und ggf. Dichtheitsprüfung noch entstehen werden.

In Schleswig-Holstein müssen Grundstückseigentümer ihre Abwasserleitungen bis 2025 auf Dichtheit prüfen, wenn die öffentlichen saniert und geprüft wurden. Die Regelung der Dichtheitsprüfung ist Ländersache.

3. Küche, Sauna, Markisen und Co. unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer

Bestandteile (bewegliches Inventar, Instandhaltungsrücklagen etc.), die dem Gesetz nach nicht zum Grundstück bzw. der Immobilie selbst gehören, unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Im Kaufvertrag sollten diese Posten gesondert erfasst werden, um Steuern zu sparen.

Zu beachten ist, dass die Preise angemessen sein müssen und gemeinsam 15 Prozent des gesamten Kaufpreises nicht überschreiten dürfen, denn ansonsten kann das Finanzamt damit ein Problem haben.

4. Maklerklauseln im Kaufvertrag prüfen lassen

Eine Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag kann die Notar-, Grundbuchkosten und die Grunderwerbsteuer erhöhen. Allgemeine Formulierungen wie z.B. „Dieser Vertrag ist durch die Vermittlung der Maklerfirma XY zustande gekommen.“ sind in der Regel unproblematisch.

Jedoch reicht bereits eine falsche Formulierung und die Berechnungsgrundlage ändert sich, zum Nachteil des Käufers. Zudem gibt es auch Fälle, in denen es nicht möglich ist auf die Maklerklausel im Kaufvertrag zu verzichten. Es ist daher ratsam sich von einem Notar oder Anwalt ausführlich beraten zu lassen!

5. Baufinanzierung über einen Vermittler

Einmal die Fakten auf den Tisch und sofort erfahren welche Bank, zu welchen Konditionen dein Haus finanziert? Genau das bekommst du bei einem Vermittler wie z.B. Dr. Klein oder Interhyp (unbezahlte Werbung).

Auf diese Weise lassen sich die Angebote sehr schnell miteinander vergleichen und das für sich beste Angebot auswählen. Und ganz nebenbei lassen sich ein paar tausend Euro sparen. Dabei muss das günstigste Angebot nicht immer das Beste sein. Manchmal ist auch nach wie vor die Hausbank der einfachste und günstigste Weg.

6. Fördermittel von der KfW

Es gibt viele interessante und verlockende Fördermittel bzw. vergünstigte Kredite von der Kreditanstalt für Wideraufbau (KfW). Die günstigen Konditionen fanden auch wir sehr verlockend: günstige Zinsen (zeitweise teils sogar Minuszinsen), Tilgungszuschüsse zum Darlehen z.B. bei Effizienzmaßnahmen und zum Energieeffizienz-Berater.

Allerdings gibt es hier auch einige Haken:

• Oftmals nur 10 Jahre Zinsbindung
• Sondertilgungen nicht immer möglich
• Bei Förderungen zur Energieeffizienz wird ein Energieeffizienz-Berater benötigt, welcher ebenfalls zusätzliche Kosten verursacht
• Die Auflagen der KfW übersteigen die der Energieeinsparverordnung (EnEv), verursachen somit höhere Lohn- und Materialkosten
• Solltest du das Darlehen zu früh zurückzahlen, ist unter Umständen der Tilgungszuschuss weg (haben wir selbst erlebt)

Eine Förderung durch die KfW ist aufgrund der hohen Auflagen wirtschaftlich nicht immer sinnvoll. Weiterhin besteht weniger Flexibilität und mehr bürokratischer Aufwand. Aus diesem Grund sollte jeder von Fall zu Fall für sich persönlich prüfen, ob es wirtschaftlich und energetisch sinnvoll ist.

Wir kennen mittlerweile viele Handwerker, die über die Anforderungen nur noch den Kopf schütteln und vor allem kennen wir bisher keinen einziegen, wirklich guten Energieberater.

Wir persönlich werden in Zukunft die Finger von der KfW und von allem lassen, in denen der Staat seine Finger im Spiel hatte…

7. Überschlage Preise oder besser: hole Angebote ein

Etwas was in der heutigen Zeit leider immer unkalkulierbarer wird: Die Kosten für eine Renovierung oder gar Sanierung.

Daher rate ich jedem: hole dir im Idealfall Angebote ein, damit du kein blaues Wunder erlebst oder kalkuliere zumindest sehr großzügig die notwendigen Bauvorhaben. Hier hilft eine schnelle Excelliste wunder.

Bei neuen, hochwertigen Fenstern für ein Einfamilienhaus können schnell mal 40.000€ weg sein. Beim Dach, neuem Bad, neuer Küche, neuen Leitungen, neuer Heizung etc. geht es weiter.

8. Frag den Nachbarn, wenn du ein Haus kaufen möchtest

Denn Nachbarn wissen mehr als einem lieb ist! Auch wir hätten im Vorwege eine Menge erfahren können, wenn wir die Nachbarn gefragt hätten.

Du interessierst dich für ein Reihenhaus und möchtest zu gern wissen, ob der Keller wirklich trocken ist? Dann frage die direkten Nachbarn! Sofern Feuchtigkeit vorhanden ist, treten die Probleme häufig ebenfalls bei den direkten Nachbarn auf.

Dich interessiert der Zustand der Abwasserrohre? Auch hier können Nachbarn wertvolle Tippgeber sein. Das Auto einer Rohr- und Kanalreinigungsfirma vor der Tür ist sicherlich auffällig und jemanden aufgefallen.

Zugegeben dieser Tipp ist etwas unkonventionell, jedoch effektiv.

Was das angeht, wünsche ich mir für Deutschland die dänische Transparenz. In Dänemark  erhältst du nämlich einen Zustandsbericht, wenn du dort ein Haus kaufen möchtest. Diesen würde ich mir auch für Deutschland wünschen. Hier in Deutschland, kaufst du leider häufig die Katze im Sack.

Also, Augen auf beim Haus kaufen und viel Erfolg 😉

Viele Grüße

Bea

Quellen: Immobilienscout24, Tagesspiegel, Verband Wohneigentum